Заказать обратный звонок
Наш опыт и профессионализм для Вашего бизнеса
ООО "Консалт Про Оценка"
- независимая оценка, кадастровые услуги,
юридические услуги, изготовление технического плана, техпаспорта в Москве
+7 (499) 347-65-15
+7 (916) 600-91-57

Оценка износа недвижимости

оценка износа недвижимости

Определение стоимости недвижимости всегда производится с учётом степени утраченной полезности объектом (износом). Причина износа может быть любой, на стоимость влияет вид износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ – подразумевает изменение функциональных способностей, вплоть до полного разрушения объекта недвижимости. Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Критерием выступает целесообразность затрат на устранение, которые не могут превышать потенциальной выгоды, рассчитываемой экспертом – оценщиком. Неустранимый физический износ быстро изнашиваемых элементов определяется методом инжиниринга (вычитая из общей суммы стоимости воспроизводства стоимость затрат на восстановительные работы).  Неустранимый физический износ определяется по совокупности многих факторов.

Долговременные элементы объектов (инженерные системы, фундаменты, водо- и электро- системы) имеют различные сроки эксплуатации, зависящие от материалов, из которых они были  изготовлены и применёнными технологиями. Техническая взаимосвязь конструкций оказывает влияние на эксплуатационные качества всего объекта в целом. Расчёты производят по максимально изношенному элементу. Быстро изнашиваемые  объекты (кровли, водостоки) могут претерпевать в процессе неоднократных замен качественные изменения, оказывающие на определение стоимости некоторое влияние. Производство мелкого текущего ремонта – чаще всего служит примером устранимого физического износа. Издержки определения прямых и косвенных затрат, а также учёт предпринимательской прибыли при восстановительных работах отдельных элементов обсчитываются, сообразно с рыночными ценами на товары и услуги.

О функциональном износе возникает вопрос, если отдельные предназначения объекта недвижимости не могут соответствовать определённым ему стандартам по комфорту или безопасности. При этом могут быть не только недостаточные (оборудование устаревшей сантехникой), но и избыточные потребительские свойства, например, излишне дорогое покрытие не соответствующее функциональному назначению недвижимости. Функциональный износ определяется также разницей в затратах при установке, например, системы кондиционирования в строящемся или функционирующем здании. Уменьшение стоимости объекта может вызывать недостаток или избыток отдельных качественных характеристик. К ним относятся: плохая планировка, чрезмерная плотность застройки участка земли, неудобство расположения и подъезда к зданию, наличие избыточных элементов, не участвующих в функциональном назначении и др. Определённым методом рассчитывается неустранимый функциональный износ в виде потерь арендной платы.

Оценивая внешний или экономический износ, как правило, принимают во внимание наличие в ближайшем окружении объекта недвижимости природных объектов и состояние прилегающей к ней территории, социальную ситуацию и конкуренцию на рынке недвижимости, развитость инфраструктуры и удалённость от работы. Измерением выступает уровень арендной платы.

Применяемые экспертами – оценщиками методы определения физического и функционального износов объектов недвижимости разнообразны, но всегда максимально приближены к выполнению задания по определению стоимостной характеристики. Высокая квалификация сотрудников позволяет получать результат оценки стоимости, как вероятнейшее значение рыночной цены.

Возможно Вас заинтересует статья: Оценка коммерческой недвижимости