Оценка стоимости изымаемых земель
Земельные участки делятся по своему использованию для садоводства и огородничества, индивидуального или массового жилищного строительства, коммерции. Изъятие земельного участка возможно, если участок не используется в предназначенных ему целях в течение 3-х лет или использование сопровождается грубыми нарушениями правил рационального использования. Решение об изъятии принимается только судом после предоставления подтверждений предъявляющей иск стороной.
Гражданским кодексом определён список возможного принудительного изъятия недвижимости. Одним из пунктов является отчуждение недвижимого имущества, в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится. Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) служб принимается федеральными органами исполнительной власти.
Согласие собственника – непременное условие выкупа государственными (муниципальными) органами. При несогласии собственника с решением об изъятии в пользу государства (муниципалитета) земельного участка или предложенной выкупной ценой за него государство может предъявить иск (в течение 2-х лет с момента направления уведомления).
В соответствии с земельным законодательством собственник не позднее, чем за год получает письменное уведомление. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации, дата которой сообщается в извещении собственнику. Располагая продолжительным сроком, во время которого сохраняется право безраздельного владения своим имуществом (в том числе и землёй), собственник имеет возможность привлечь специалиста для тщательной его оценки.
Выкупная цена за земельный участок включает рыночную стоимость самого участка, недвижимости, расположенной на нём, и оплату убытков, причиняемых собственнику изъятием. Оцениваются не только прямого характера убытки, но и в виде упущенной выгоды. Эксперт – оценщик представит грамотно составленный отчёт об оценке недополученных доходов, рассчитанных методом определения максимального ущерба. Форма отчёта признаётся в различных инстанциях законным документом. В случае предоставления собственнику взамен изымаемого другого участка эта установленная экспертом рыночная стоимость включается в зачёт выкупной цены нового приобретения.
Немаловажным значением обладает факт вида прав собственника на земельный участок: пожизненное наследуемое владение или постоянного (бессрочного) пользования. Право постоянного пользования земельным участком владельцем недвижимости, возведённой на нём, не даёт возможности на получение компенсации за изъятие земли. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора полномочий собственника, обладающего вещным правом на недвижимость. Знание юридических тонкостей правой системы позволяют компетентному эксперту не допустить недооценки этой стороны интересов собственника.
Оценочная деятельность в наших условиях развивающихся рыночных отношений требует от экспертов помимо профессиональных знаний и опыта работы наличия интуиции при выборе методов к руководству выполнения поставленных задач. Лучшей рекомендацией эксперту-оценщику служит определение стоимости объекта в виде продажной цены на рынке недвижимости.