Оценка сельскохозяйственных угодий
Сельскохозяйственные угодья являются частью земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения с/х производства или обеспечивающие его. Сельскохозяйственные угодья включают:
- пашни
- сенокосы
- пастбища
- залежи (не используемые земли к моменту оценки)
- сады
- виноградники
- земли с многолетними насаждениями
В целях оценки производят выделение земель, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушение, орошение, очистка от камней и валунов, планировка террас и др. Выделяют поливные и неполивные земли. При проведении оценки рыночной стоимости учитывают отличия, характерные для этого вида земель:
- Необходимость поддержания плодородия почв и соблюдения особых требований по способам ведения производства (соблюдения норм выпаса, соответствующего севооборота, внесение удобрений), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и др.
- Прямую зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических условий расположения объекта: климата, геоморфологии, почвы, гидрологии и наличия каких-либо специфических данных, благоприятствующих или препятствующих осуществлению с/х деятельности
- Степень риска получения возможного ущерба в результате стихийных бедствий, таких как наводнения, засухи
- Весомое влияние на величину получаемого дохода: колебаний цен на саму продукцию, горюче-смазочные материалы и с/х технику
- Сезонность характера с/х производства и цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию
- Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий
- Отсутствие существенных инвестиций в сельскохозяйственное производство
- Невысокая плотность населения, вследствие удалённости от крупных промышленных центров
- Отсутствие или недостаточное развитие инфраструктуры (в том числе – дорог), слабое развитие перерабатывающей промышленности
Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий затруднена из-за отсутствия сформированного рынка земель данной категории. Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчётный рентный доход (разница между стоимостью валовой продукции растениеводства и нормативной прибылью – 7% от затрат). Срок капитализации – 33 года. Использование кадастровой стоимости невозможно при определении рыночной стоимости конкретных земельных участков. Кадастровые оценки не принимают в расчёт принципы наиболее эффективного использования. Но из них определяется плодородие района, измеряемое по бальной системе бонитета. Показатель бонитета почв – интегральный показатель плодородия почв по их группам или разновидностям, содержащийся в земельном кадастре, составленном в 80-ых годах. Для оцениваемого участка выбирается сельскохозяйственная культура, способная принести максимальный доход. Это может быть типичное или традиционное растениеводство для местности нахождения объекта оценки.
Все издержки подсчитываются согласно нормам, указанным в технологических указаниях выполняемых работ. Цены, производимых закупок при этом берутся в расчёт, как среднерыночные для данного района. При благоприятных условиях возможного получения многократных урожаев за один сезон учитывают кратность прибыли. Оцениваются неиспользуемые залежи с точки зрения экономической выгоды: сохранения её статуса или использования с целью получения дополнительного дохода. Расчёт валового дохода от получения кормов с сенокосных и пастбищных угодий производится в переводе на овёс (по среднерыночным ценам местности оцениваемого участка).
Многолетние насаждения оцениваются по усреднённым нормам получения урожая, с учётом их возраста и вида сортов. Размещение среди многолетних культур других полезных насаждений, дающих дополнение к основному доходу, также принимается во внимание. При оценке многолетних насаждений применяют затратный метод: суммируют все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Это затраты на закладку плантаций, дорог к ним, систем полива, дренажа и поддержание всей инфраструктуры в рабочем состоянии, наряду с уходом за многолетними культурами на протяжении всего срока плодоношения.
Проводимая оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода на основе прямой капитализации арендных платежей за землю или посредством капитализации чистого оперативного дохода, по сути, является методом капитализации земельной ренты. Стоимость земли определяется отношением арендной платы (доход собственника за вычетом налогов на землю и других издержек, сопряженных с владением данного земельного участка) к коэффициенту капитализации. Коэффициент капитализации выводят из отношения чистого дохода к цене сделки (с аналогичными участками). Если таких параллелей провести нельзя, то определяют коэффициент методом построения с учётом всех поправок на риски получения доходов сельскохозяйственного производства.
Оценка сельскохозяйственных угодий требует от эксперта тщательного подбора метода её выполнения и наибольшей информированности об уже состоявшихся подобного рода сделках. Всё это, в наших условиях начальной стадии развития рынка с/х земель, создаёт определённые проблемы. Справиться с ними лучше всего в компании опытного специалиста.