Оценка доходной недвижимости
При выполнении данного вида оценочной деятельности главным источником информации о приносимом доходе от недвижимости является – договор аренды. Предоставление во временное владение и пользование имуществом за определённую плату является сдачей в аренду. Одновременно с правом на временное пользование зданием или сооружением по договору аренды разрешается пользоваться частью земельного участка, которую занимает недвижимость и неотъемлема при её использовании. Отсутствие указаний на сроки действия аренды делает договор, заключённым на неопределённый срок. При сдаче в аренду обязательно предупреждается об имеющихся правах на данную собственность всех третьих лиц: сервитуте (право частичного пользования), праве залога и т.д. Договор вступает в действие с момента государственной регистрации.
Рыночность (типичность для определённого сегмента рынка в данном регионе) арендной ставки представляет собой наиболее вероятную арендную плату, согласованную между участниками возможной сделки. Рыночная ставка используется при оценке доходного имущества, в случае полного права собственности. При ситуации, когда непосредственно сам владелец распоряжается имуществом, определяется возможный поток доходов от сдачи в аренду. Для оценки частичных имущественных прав арендодателя анализируются условия заключения договора. В зависимости от вида арендной ставки (фиксированной, с переменной арендной и процентной) применяются разные методы оценки. (Процентный вид ставки учитывает помимо фиксированной арендной платы процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества.)
Доход от недвижимости высчитывается от сборов арендной платы и добавлением от нормального рыночного использования объекта. Потери, рассчитываются: по ставкам, типичным для данного сегмента рынка (при наличии информации о подобных имущественных объектах) или определению коэффициента недоиспользования возможностей эксплуатации объекта, на основе анализа ретроспективной и текущей ситуации по оцениваемому объекту. Помимо этого, коэффициент корректируется с учётом возможностей загрузки в будущем арендной площади. Знание факторов общеэкономической ситуации, перспектив развития региона, стадий цикла рынка недвижимости, соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном участке рынка недвижимости влияют заметную роль на полученный результат. Различные типы недвижимости имеют соответственно различные по величине коэффициенты. Однако использовать при аренде следует все возможности получения дохода, т. к. значительная часть операционных расходов у одних и тех же (единого типа) арендуемых объектов является постоянной величиной, независящей от уровня эксплуатационной загрузки. Нормальным использованием объектов служит использование их в целях обслуживания самих арендаторов (автомобильные стоянки, склады и т. п., не включённых в арендную плату). Опытный специалист- оценщик учтёт многие нюансы, влияющие на возможности получения дохода от недвижимости.
Существующее многообразие способов определения доходов от недвижимости позволяет спрогнозировать на сроки от 3-х до 5-ти лет реальные отдачи её эксплуатации. Потенциальные возможности определяются специалистами – оценщиками способами, приемлемыми для российских условий (специфических) ведения бизнеса, где не последнюю роль играет наш менталитет. Опыт специалистов, обладающих правовыми и специальными знаниями в области недвижимости, обеспечивает реальную оценку недвижимости и её фактическую доходность в указанные сроки.